สาเหตุที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างบานปลาย มีอะไรบ้าง
สาเหตุที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างบานปลาย สร้างบ้านแล้ว “งบบาน” เป็นปัญหาสามัญที่เจ้าของบ้านเกือบทุกหลังต้องเผชิญ แต่จะบานมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับว่า เจ้าของ บ้านเตรียมความพร้อมในงานก่อสร้างไว้อย่างไร หรือแม้แต่ศึกษาข้อมูลเตรียมตัวมาอย่างดีแล้ว ก็อาจพลาดท่าเสียทีกับจุดไม่อาจคาดคิดได้เช่นกัน บ้านจัดสรร
เราเองตอนสร้างบ้านหลังแรก แม้หน้าที่การงานของตนเองพอจะมีทักษะความรู้ในแวดวงก่อสร้างอยู่บ้าง แต่งบก่อสร้างก็เริ่มบานตั้งแต่งานโครงสร้าง สาเหตุหลักเป็นเพราะรีบเร่งเคร่งครัดกับฤกษ์ยามมากเกินไป จึงไม่ทันตรวจเช็คแบบบ้านให้ดี ๆ ทำให้ต้องปรับแก้สเปคเหล็กโครงสร้างภายหลัง มีผลให้งบโครงสร้างเพิ่มขึ้นมาจากเดิมหลักแสนและค่อย ๆ บานต่อเนื่องเรื่อย ๆ
เนื้อหานี้ จึงนำข้อมูลต่าง ๆ มาบอกเล่าจากประสบการณ์ของตนเองและจากประสบการณ์ของผู้เป็นเจ้าของบ้านที่ผมช่วยดูแลให้ อะไรที่เป็นต้นเหตุสำคัญให้งบก่อสร้างบานปลาย อ่านกัน
1. กำหนดงบก่อสร้างผิดตั้งแต่ต้น
นับเป็นสาเหตุลำดับต้น ๆ ที่เกิดขึ้นในยุคปัจจุบัน phuket property ที่มาที่ไปของการคำนวณงบประมาณผิดตั้งแต่ต้น มักเกิดจากการดูข้อมูลรีวิวสร้างบ้านราคาถูกจากเพจหรือเว็บไซต์ใด ๆ ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ผู้ทำเพจออนไลน์ส่วนใหญ่ ต้องการปั่นกระแสให้เกิดยอดผู้ชมมาก ๆ และราคาบ้านที่ต่ำกว่าปกติ มักเชิญชวนให้เกิดการคลิกเข้าชม กดไลค์ กดแชร์กันมากกว่าบ้านราคาทั่วไป ข้อมูลเหล่านี้จึงถูกแพร่กระจายอย่างรวดเร็ว
แต่เมื่อได้เสาะหาข้อมูลที่แท้จริงแล้ว กลับพบว่า ราคาดังกล่าวยังไม่รวมหลาย ๆ อย่างครับ เช่น ไม่รวมสุขภัณฑ์ ไม่รวมงานกระเบื้อง ไม่รวมงานไฟฟ้า เป็นเพียงราคาโครงสร้างหลักเท่านั้น หรือแม้แต่บางหลังกลับพบว่า เจ้าของบ้านคุมงานก่อสร้างด้วยตนเอง จึงเป็นปกติที่จะลดต้นทุนต่าง ๆ ไปได้ แต่คนส่วนใหญ่มักไม่ได้สืบหารายละเอียด จดจำแค่เพียงว่า บ้านลักษณะนี้ ค่าก่อสร้างประมาณ 9,000 – 12,000 บาท/ตร.ม. เท่านั้น
เมื่อคิดวางแผนมีบ้านเป็นของตนเอง จึงประเมินงบตามพื้นที่ใช้สอยแบบคร่าว ๆ ยิ่งใคร สร้างบ้าน โดยไม่มีที่ปรึกษาใด ๆ ติดต่อผู้รับเหมาโดยตรง หากคุณพบกับผู้รับเหมาในข้อถัดไป งบสร้างบ้านย่อมบานปลายอย่างแน่นอน
สำหรับงบก่อสร้างที่แนะนำในปี 2564-2565 พอจะเฉลี่ยคร่าว ๆ ได้ดังนี้
- 14,000 – 16,000 บาท/ตร.ม. คุณจะได้บ้านทั่วไป ประมาณบ้านในโครงการจัดสรร ไม่เน้นดีไซน์หรือวัสดุตกแต่งมากนัก
- 20,000 – 25,000 บาท/ตร.ม. หากคุณอยากได้บ้านประมาณ บ้านที่ลงนิตยสาร เว็บไซต์ บ้านที่ออกรายการทีวี มักเริ่มต้นด้วยเรทราคานี้ โดยจะเน้นงานดีไซน์ที่พอเหมาะ พอดี เลือกใช้วัสดุเกรดดี มักต้องทำงานร่วมกับผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์
- 25,000 – 35,000 บาท/ตร.ม. บ้านที่เน้นออกแบบพิเศษ มีความยูนีคสูง ผิววัสดุแทบจะไม่เห็นงานฉาบทาสีเลย แต่เต็มไปด้วยการเล่นกับวัสดุ หลายหลังที่ออกนิตยสาร ทีวี ที่มีคนแชร์กันมาก ๆ เช่น บ้านคุณหนึ่ง ณรงค์วิทย์, บ้านคุณบอย พิษณุ ก็เรทราคาก่อสร้างประมาณนี้
เห็นราคาแล้วตกใจกันใช่ไหม มันไม่เหมือนที่คิดไว้เลยรึเปล่า แต่นั่นหละครับ คือ ความเป็นจริงที่ต้องยอมรับ อย่าหลงเชื่อข้อมูลลวงจากใครง่าย ๆ เพราะผู้นำเสนอราคาต่ำเกินจริง มักมีผลประโยชน์แอบแฝงด้านใด ด้านหนึ่งเสมอ
บ่อยครั้งที่พบว่า เจ้าของบ้านบางหลังออกแบบบ้านเสร็จแล้ว แต่ปักใจเชื่อว่าเรทก่อสร้างต่ำ ๆ จะทำได้จริง ท้ายที่สุดหาผู้รับเหมาในเรทดังกล่าวไม่ได้ บ้านที่คิดฝันไว้จำเป็นต้องพับโครงการไปทันที
2. โดนผู้รับเหมายั่ว ด้วยราคาก่อสร้างที่ถูกเกินจริง
ผู้รับเหมาดี ๆ นั้นมี แต่จากประสบการณ์แล้วมีน้อยมาก ๆ แทบจะงมเข็มในมหาสมุทรก็ว่าได้ แต่ก็คงไม่แปลกอะไรเพราะกฎหมายบ้านเราไม่ค่อยคุ้มครองผู้บริโภคเท่าไหร่นัก เมื่อมีปัญหากัน ผู้รับเหมามักลอยตัวไม่ได้รับโทษใด ๆ กลโกงต่าง ๆ จึงกลายเป็นวัฒนธรรมที่ใครก็สามารถเข้ามารับงานในสายอาชีพนี้ได้ phuket property
ผู้รับเหมาที่ตั้งใจมาโกงจะรู้จุดอ่อนดีว่า เจ้าของบ้านส่วนใหญ่อยากได้บ้านราคาถูก และส่วนใหญ่เพิ่งสร้างบ้านหลังแรก จึงขาดความรู้ ขาด phuket propertyประสบการณ์ “สรุปโดยรวม คือ หลอกง่ายนั่นเองครับ” ผู้รับเหมาเหล่านี้จะใช้วิธีเสนอราคาต่ำเพื่อให้ได้งานก่อน แต่ในราคาที่เสนอมานั้น ยังไม่รวมรายการต่าง ๆ ที่จำเป็นอีกมากมาย ในมุมเจ้าของบ้าน เห็นผู้รับเหมาทำ BOQ มาให้ มีรายการต่างๆ
นับร้อยรายการจึงคิดไปเองว่าเขาคงรวมทุกอย่างมาให้แล้ว และด้วยใจที่หลงรักตัวเลขยอดรวมของราคาที่เสนอไว้ จึงไม่คิดที่จะตรวจรายละเอียดรายการใด ๆ เมื่องานก่อสร้างดำเนินไปถึงขั้นที่จำเป็นต้องมีสิ่งที่ยังไม่มีใน BOQ ผู้รับเหมาจะค่อย ๆ เผยความจริงมาว่า ยังไม่รวมรายการนั่นนี่สาระพัด หากเจ้าของบ้านไม่ยอมจ่ายเพิ่มก็พร้อมที่จะไป ก่อนตัดสินใจว่าจ้างผู้รับเหมารายใด อย่าดูแค่ว่าเขามี BOQ มาให้หรือไม่ บ้านจัดสรร
แต่ต้องตรวจสอบให้ละเอียดว่า BOQ มีรายการต่าง ๆ ครอบคลุมแล้วหรือยัง และหากตรวจเองไม่ได้ ควรหาที่ปรึกษาช่วยตรวจสอบให้
3.เสียดายตังค์ ไม่ยอมจ้างสถาปนิก
เรามักแนะนำผู้ที่กำลังสร้างบ้านเสมอว่า “ผู้ที่จะอยู่เคียงข้างเจ้าของบ้านได้ดีที่สุด คือ สถาปนิก” คำว่าสถาปนิกในที่นี่ หมายรวมทั้งบริษัทรับออกแแบบ นักออกแบบ หรือแม้แต่วิศวกรที่ออกแบบบ้านได้ เหตุผลเพราะ สถาปนิกหรือนักออกแบบ ไม่ได้เป็นผู้ที่มีผลประโยชน์ร่วมในงานก่อสร้าง และเขามักปกป้องงานออกแบบของเขาเอง เพื่อให้ผลลัพธ์ของงานก่อสร้าง ตรงตามแบบที่สุดเท่าที่จะทำได้ อย่างไรก็ตามจะต้องมีข้อแม้ตรงที่ สถาปนิกหรือทีมออกแบบดังกล่าว จะต้องออกแบบอย่างเดียว ไม่ได้รับสร้างนะ
คนส่วนใหญ่มักเข้าใจว่า สถาปนิกทำหน้าที่เพียงแค่ออกแบบ และยังเข้าใจไปอีกว่า แบบบ้านไม่เห็นจะมีอะไรมากมายแค่ขีด ๆ เขียน ๆ ความจริงแล้วแบบบ้านที่ดีสามารถช่วยลดงบประมาณไปได้มาก ลดข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นในงานก่อสร้างได้ดี และเมื่อคุณได้รู้จักสถาปนิกแล้ว ก็เท่ากับว่า คุณได้ที่ปรึกษาที่มีความรู้ มีประสบการณ์ อย่างน้อยการสร้างบ้านหลังนี้ เจ้าของบ้านจะไม่รู้สึกโดดเดี่ยวเพียงลำพัง หากมีปัญหาใดในงานก่อสร้าง มีปัญหากับผู้รับเหมา คุณยังสามารถปรึกษาพวกเขาได้ตลอดแม้งานออกแบบจะเสร็จสิ้นแล้วก็ตาม
การจ้างสถาปนิกออกแบบ จึงไม่ได้เป็นค่าใช้จ่ายที่แพงเลย ในทางกลับกัน ค่าออกแบบในประเทศไทยนับว่าถูกมาก เมื่อเทียบกับเรทราคาออกแบบจากประเทศอื่น ๆ เผลอ ๆ ถูกกว่าค่ากระเบื้องปูพื้นอีก
4.แบบก่อสร้างไม่เคลียร์ ดีเทลตกหล่น
แม้ผู้เขียนจะแนะนำให้จ้างสถาปนิก แต่ก็ไม่ใช่ว่าสถาปนิกทุกคนจะเก่งหรือมีประสบการณ์เสมอไป และบ่อยครั้งพบว่า งบประมาณที่บานปลายอาจเกิดจากข้อผิดพลาดในงานออกแบบหรือความไม่ชัดเจนในแบบก่อสร้างได้เช่นกัน การหาสถาปนิกนักออกแบบจึงจำเป็นต้องเลือกบริษัทที่ผ่านงานออกแบบมามาก
ยิ่งมีประสบการณ์มากยิ่งผ่านกระบวนการเรียนรู้จากงานจริงได้ดี พวกเขาจะเข้าใจดีว่า แบบก่อสร้างที่ดี จำเป็นต้องมีรายละเอียดใดประกอบลงในแบบบ้าง บ้านจัดสรรภูเก็ต บ้าน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด
เพราะหากแบบก่อสร้างขาดรายละเอียดงานบางอย่างหรือขาดความชัดเจนในการระบุสเปคต่าง ๆ อาจทำให้ผู้รับเหมาเข้าใจงานนั้น ๆ ผิดได้ จึงเป็นที่มาของการทุบรื้อทำใหม่ ส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นได้เช่นกัน
5.แบบไม่นิ่ง ไม่ชัดเจนในความต้องการ
บ่อยครั้งที่พบว่า แม้แบบบ้านจะเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่ผู้เป็นเจ้าของบ้านยังมีความลังเลในความต้องการบางอย่าง ส่งผลให้ “แบบไม่นิ่ง” ความลังเลนี้มักเกิดขึ้นจากความไม่ชัดเจนในความต้องการตั้งแต่ต้น หรือไปเห็นไอเดียใหม่ ๆ ทำให้เกิดการเปลี่ยนใจกะทันหัน จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนงานบางอย่างขณะดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งจะมีผลทั้งค่าใช้จ่ายส่วนต่างในงานวัสดุ ค่าแรง และระยะเวลาก่อสร้างที่สูญเสียไป
ก่อนลงมือก่อสร้างใด ๆ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบความต้องการของตนเองให้ชัดเจนแต่ต้น เพราะการปรับเล็ก ๆ น้อย ๆ เพียงบางจุด อาจมีผลกระทบไปถึงห้องอื่น ๆ ชั้นอื่น ๆ หรือมีผลกับความสวยงามของตัวบ้าน และนั่นอาจเป็นจุดเริ่มต้นเล็ก ๆ ที่อาจต้องเพิ่มงบมากก็เป็นได้
6.ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดมาก่อน
การสร้างบ้านหนึ่งหลัง ไม่ได้มีเพียงแค่ตัวบ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายจิปาถะต่าง ๆ ที่เจ้าของบ้านเพิ่งรู้ภายหลัง แต่หากคุณได้ผู้รับเหมาที่ไม่สุจริตใจในการเสนอราคา คุณอาจพบว่า ยังมีค่าเดินท่อปลวก, ค่าน้ำค่าไฟในงานก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกมากมาย ก่อนตัดสินใจว่าจ้างผู้รับเหมารายใด จึงจำเป็นต้องตรวจสอบให้ละเอียด จะได้ไม่มีปัญหากันภายหลัง
7.วัสดุก่อสร้างขึ้นราคา
หากใครได้ติดตามข่าวสารแวดวงก่อสร้าง จะทราบดีว่า ปี 2564 นี้ ค่าเหล็กปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 40% และโดยปกติเมื่อราคาเหล็กปรับตัวขึ้น วัสดุก่อสร้างอื่น ๆ มักปรับขึ้นตามอัตโนมัติ ดังนั้น แม้จะทำตามข้อต่าง ๆ ที่แนะนำไว้ข้างต้นแล้ว ก็อาจมีเหตุการณ์ไม่คาดคิดใด ๆ ส่งผลให้งบก่อสร้างบานปลายได้ การสร้างบ้านจึงจำเป็นต้องเผื่องบสำรองเผื่อไว้ด้วยเสมอ
มิเช่นนั้น หากขาดสภาพคล่องทางการเงิน งานก่อสร้างที่ดำเนินการไปแล้วอาจจำเป็นต้องหยุดชะงัก การหาผู้รับเหมาใหม่มาเริ่มงานภายหลังต่อจากงานเดิมที่ทิ้งค้างไว้ ย่อมต้องจ่ายแพงกว่าเดิมอย่างเลี่ยงไม่ได้เลย
8. งบก่อสร้างยิ่งบาน เมื่อเริ่มงานตกแต่ง
งานตกแต่งในที่นี้ ยังไม่ได้รวมถึงงานตกแต่งภายในนะครับ แต่หมายถึงงานปูพื้น กรุผนัง งานสุขภัณฑ์ห้องน้ำ วัสดุตกแต่งเหล่านี้โดยส่วนมากเจ้าของบ้านเป็นผู้ตัดสินใจเลือกเอง เมื่อมีโอกาสได้เลือกเอง การเสาะหาวัสดุสวยงามจึงเกิดขึ้น และนั่นคือจุดเริ่มต้นของงบก่อสร้างบานปลาย